Sector construcción e inversión inmobiliaria en la ciudad de Arequipa

Actualmente el sector construcción en nuestra región ha sufrido una pequeña contracción”, comenta Julio Cáceres Arce. El presidente de la Sede Regional Arequipa de la Sociedad Nacional de Industrias continúa: “Ello se debe fundamentalmente a una menor participación del Estado, por la disminución del canon minero y de la poca capacidad de gestión del Gobierno regional y de los Gobiernos locales”.

ENTREVISTA A JULIO CÁCERES ARCE, PRESIDENTE DE LA SEDE REGIONAL AREQUIPA DE LA SOCIEDAD NACIONAL DE INDUSTRIAS

¿Considera que el mercado de viviendas para el nivel socioeconómico A/B se encuentra saturado?
Todas las semanas aparecen nuevos proyectos inmobiliarios para el nivel A/B, desde residenciales con campos de golf hasta condominios privados en zonas exclusivas de la ciudad; no obstante, ello no quiere decir que en el sector A/B el mercado continúe siendo dinámico; al contrario, estaríamos viendo una sobreoferta de viviendas en este sector.

¿El déficit de viviendas en los sectores C y D brinda posibilidades de crecimiento?
Brinda posibilidades, pero se tienen que tomar algunas medidas, ya que la interacción de la oferta y la demanda ha encarecido proyectos, terrenos y viviendas en los sectores C y D, lo que ha dejado a muchas familias sin opción de acceder a una vivienda a un costo razonable. Los precios de inmuebles en estos sectores han subido. En estos últimos años, hemos venido viviendo una migración del sector D al C, debido a la mejora de ingresos familiares, y es en estos dos sectores donde el Estado debería representar un papel fundamental en la creación de la oferta de viviendas.

¿Qué papel representan la expansión de centros comerciales y de edificios para oficinas en el desarrollo del sector inmobiliario en la región?
Como industria, representan un papel importante y protagónico, no solo para el crecimiento del sector construcción, sino para dinamizar la economía regional en general. Creo que en Arequipa, particularmente, los centros comerciales tienen un potencial de crecimiento en las zonas de Alto Selva Alegre, Miraflores y Mariano Melgar. Los radios de acción de los actuales centros comerciales son muy amplios, y podría ser conveniente empezar a segmentar estos mercados. Las empresas inmobiliarias están experimentando con formas de financiamiento más allá de recurrir a los bancos o a capital propio. Existe la figura de los fondos de inversión inmobiliarios. Por ejemplo, para un proyecto de vivienda por de más de US$ 100 millones, en Lima, la inmobiliaria del Grupo Graña y Montero (Viva GyM), consiguió un aporte de 70% de parte de un fondo de inversión en bienes raíces (Fondo de Inversión en Bienes Raíces Larraín Vial-Colliers, Fibra).

¿Se percibe que las actividades de los fondos de inversión están teniendo un efecto en el mercado inmobiliario?
Este proyecto que mencionas de Los Parques de Carabayllo, que viene desarrollando en Lima Viva GyM, con participación de fondos de inversión inmobiliarios, es una asociación ganar-ganar que se ha venido desarrollando y aplicando de manera exitosa en otros países. El objetivo principal de los fondos de inversión en este tipo de iniciativas es la de ofrecer la mayor rentabilidad posible a sus inversionistas –fondos de pensión, family offices, endowments universitarios, etc.–, mediante la inversión de sus recursos en proyectos inmobiliarios. Esto permite canalizar recursos, por ejemplo de pensionistas de dentro y fuera del país, hacia proyectos inmobiliarios que ofrecen rentabilidades atractivas pero que requieren de financiamiento a través de deuda o equity.

Ahora, el problema con este tipo de asociaciones viene con los proyectos pequeños, ya que ellos estarán fuera de la cartera de los inversionistas, lo cual llevará a que solamente las empresas con mayor respaldo y que sean eficientes económicamente puedan seguir con este tipo de iniciativas. Actualmente existen al menos dos proyectos inmobiliarios en cartera, para la ciudad de Arequipa, en que participarán fondos de inversión extranjeros, con base en Nueva York.

Luis Piazzon, presidente del fondo Mivivienda, ha declarado que las personas interesadas en la autoconstrucción podrán tener dos créditos, uno para la compra de terreno (crédito “Mi Terreno”) y otro para la construcción del inmueble (crédito “Mi Construcción”). ¿Qué importancia tienen este tipo de iniciativas del Gobierno central?
Creemos que es una buena medida; ello permitirá promover el crecimiento del sector construcción, ya que uno de los beneficios de este programa, hablando del crédito Mi Terreno, es que con el pago puntual de este crédito, podrán acceder automáticamente al crédito Mi Construcción. Una de las ventajas, y que a la vez sirve como mecanismo de control, es que estos dos créditos solamente se van a dar para la construcción de viviendas, y no se le podrá dar uso comercial a las mismas. Pero debemos resaltar el hecho de que en la ciudad de Arequipa actualmente quedan muy pocos espacios o terrenos donde se puedan realizar nuevas urbanizaciones o proyectos inmobiliarios importantes.

Algunos analistas han proyectado para el año 2014 un crecimiento del sector inmobiliario de alrededor de 3%, incluyendo Lima y otras ciudades. ¿Son razonables estás expectativas?
La cifra es razonable. Hay que tener en consideración que es menor a la registrada en años anteriores, como en 2013, que fue del 5% aproximadamente. Este crecimiento se explica básicamente por el incremento de edificaciones comerciales (centros comerciales), que se están expandiendo en nuevas ciudades donde anteriormente no existían, y por el crecimiento del sector de oficinas en la región Lima. En nuestra realidad, el sector A/B, aunque con un menor dinamismo, aún viene incentivando la construcción de más metros cuadrados a través de nuevos proyectos.

¿Cómo puede mejorarse la gestión de los Gobiernos locales con relación a las habilitaciones urbanas y al manejo de la tierra?
En el tema de las habilitaciones urbanas y el manejo de tierras, hemos tenido un retroceso significativo en los últimos ocho años. Los invasores, las asociaciones y algunas inmobiliarias han venido haciendo las cosas mal, y todo ello con los avales del Gobierno Regional de Arequipa y los Gobiernos locales. Llevaron la situación a un campo político, cuando debió haber sido técnico.

Arequipa ha venido creciendo en sus fronteras de forma horizontal, con invasiones y lotizaciones de terrenos de más de 300 metros cuadrados; sin embargo, para mejorar la eficiencia de la vivienda, se debió expandir de forma vertical, con terrenos menores a los 200 metros cuadrados. Todo ello perjudica el desarrollo del sector inmobiliario, ya que no quedan muchos terrenos legales libres para la compra y posterior inversión en infraestructura.

Es necesario que las próximas autoridades que salgan elegidas prevengan las invasiones y el tráfico de terrenos, que solamente han generado violencia, caos y atraso en nuestra sociedad; es necesario también que se tenga un plan que permita reordenar la ciudad, brindar mayores áreas verdes y áreas de uso común a todos los ciudadanos.

Publicado en Mercados & Regiones número 2, agosto de 2014

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