City Center Quimera, un reto a punto de culminarse

Estando en el piso 20 del City Center, que es el punto más alto y con la mejor vista posible de la ciudad, Mercados & Regiones tuvo una interesante conversación con Guillermo Sáenz, director gerente del Grupo Quimera HG, sobre este icónico proyecto para Arequipa.

ENTREVISTA A GUILLERMO SÁENZ JIMÉNEZ, DIRECTOR GENERAL DEL GRUPO QUIMERA HG

¿Podría comentar un poco sobre las características del proyecto?
Este es el primer proyecto de edificio de usos múltiples de Arequipa, orientado netamente al tema empresarial. El City Center contempla no solamente estas dos primeras torres, sino dos torres adicionales de oficinas y dos edificios de departamentos en la parte posterior.

Las primeras dos torres son 75,000 m2 construidos, en cuatro sub-etapas: dos torres de oficinas –la Torre Norte y la Torre Sur–, un edificio puente con oficinas más pequeñas, una planta baja que es un centro comercial y dos sótanos de estacionamientos.

En la Torre Norte tenemos un hotel cinco estrellas, que es el hotel Sonesta Collection, de 110 habitaciones. En esta etapa, de los 75,000 m2 construidos, cerca de 48,000 m2 son vendibles o usables; de esta oferta actualmente ya están vendidos más de un 70%. Solo quedan oficinas en la Torre Sur; la Torre Norte está casi completamente vendida.

¿Qué porcentaje está vendido de la Torre Norte?
La Torre Norte está en un 95%. Solo quedan los dos pisos ubicados en la parte más alta, que son considerados los extra-premium. El hotel, las áreas financieras, todo lo demás está vendido. Y esa es la primera torre que vamos a entregar, en dos etapas. El hotel, por la adecuación, se entrega a fines de diciembre, para que hagan una marcha blanca entre enero y febrero. A mediados de marzo, ya debe estar completamente abierto al público, con todos los facilities funcionando. El hotel, aparte de las 110 habitaciones, tiene un restaurant, un gimnasio, spa y una sala de conferencias en el quinto piso –para 450 personas–.

¿La Torre Sur todavía tiene bastante espacio?
En la Torre Sur quedan por vender 6,000 metros. Esta torre, que es la última parte, debería estarse entregando en junio o julio del 2015, a la par con la parte posterior del primer piso, que viene a ser un supermercado, que tiene un poco más de 2,000 m2.

¿Se puede adelantar qué supermercado va a ocupar ese espacio?
Estamos por muy buen camino con Cencosud, que ha venido hace dos meses para ver el detalle. En la visita amplió el área, y nos pidió algunas modificaciones, para ampliar su almacén. Ya hay una carta de intención MOU para firmar con ellos.

¿Cómo van las perspectivas del sector construcción para este mercado específico de oficinas?
En este momento, bastante interesante, por cómo se está moviendo la ciudad. En el tema de oficinas, el mercado es insipiente, porque no existe una oferta en la ciudad; y ahora hay muchos más requerimientos. Entonces, se abre un nicho interesante de productos, tanto para el tema de oficinas como para todo lo relacionado al gremio empresarial: almacenes, bodegas, centros de atención, etc., incluyendo el retailempresarial.

¿Cómo ha sido la estructura de financiamiento del City Center?
Cuando estructuramos esto, se vieron opciones con la banca, pero que no prosperaron por las condiciones que ofrecían. Es así que, entre el 2011 y 2012, seguimos haciendo el City Center con el aporte de los accionistas y de los socios, como el grupo colombiano GHL.

Hay un banco de inversión extranjero, que está en negociaciones con ustedes…
Estamos muy avanzados con ellos, pero no podemos confirmarlo. Posiblemente para finales de octubre tengamos el documento firmado. Es una inversión de capital para terminar lo que queda del City Center. El proyecto tiene una inversión de US$ 50 millones, para las etapas 1A y 1B, y este banco nos va a otorgar una línea de crédito comercial, con garantía hipotecaria, para la culminación de éstas.

¿Cuánto tiempo tomaron estos acuerdos entre ustedes?
Han sido tres meses. Ellos han querido ver si es que Arequipa iba a poder absorber la oferta de oficinas que quedaban. Contrataron una empresa de investigación de mercados arequipeña, como parte del due diligence, que evaluó tanto la demanda como la oferta de oficinas en la ciudad. El resultado de este estudio ha confirmado que la demanda actual va a poder cubrir la oferta.

¿Cree que estas modalidades de inversión deberían estar presentes en más proyectos inmobiliarios en Arequipa?
Si bien es cierto que el gap en el desarrollo inmobiliario entre lo que es Lima y Arequipa ha venido reduciéndose en los últimos años, en Arequipa no es habitual apostar por este tipo de modelos financieros, con bancos de inversión especializados. Esta categoría de proyectos –como el City Center, que no hay muchos en la ciudad– necesitan de estructuraciones diferentes. El manejo de información también es diferente, más especializada. Varias constructoras de acá están tratando de llegar a estos modelos.

Cuando se presentan estas oportunidades de inversión para ciudades como Arequipa, en muchas ocasiones no se concretan debido a que, por ejemplo, los potenciales aportantes de capital no llegan a conseguir la seguridad en la información que necesitan. Además, se encuentran con un primer problema al enfrentarse con los papeles, las municipalidades, el plan director, la zonificación…, todos estos trámites. El segundo problema es que las tierras no están tituladas, siempre hay un problema familiar, etc. El tercer problema es que, al no estar establecidos en la ciudad con otros proyectos, no quieren correrse el riesgo. Instituciones como estas, cuando viene acá, te piden “el último informe sobre la demanda insatisfecha” o sobre la ocupabilidad de oficinas, o sobre cuántos proyectos hay o sobre otros temas, y esos informes en Arequipa no se hacen periódicamente, solo por encargos específicos.

¿Qué va a pasar con Arequipa cuando el City Center funcione?
Para el tema empresarial, el City Center va a cambiar mucho las estructuras de servicio, va a ser un polo de desarrollo. En los últimos meses, ya se está moviendo todo. El empresariado grande de la ciudad de Arequipa comienza a preguntar. Empresas mineras que han venido a cotizar, empresas bancarias que ya están solicitando espacios, cosa que hace tres años no pasaba.

¿Nos podría contar cuáles han sido las mayores peripecias que han tenido con el City Center?
Hay de todo. Primero, las peripecias económicas, que surgieron cuando no concretamos el financiamiento adecuado para una inversión de esta envergadura: por ende, tuvimos que ir a buscar flujos. Los flujos los conseguimos de los propios socios del City Center y avanzamos limitadamente, pensando en conseguir otras opciones de financiamiento.

Segundo, el tema técnico, desde los arquitectos –que son muy buenos arquitectos arequipeños, pero que no tienen experiencia– hasta no conseguir proveedores ni mano de obra calificada en la ciudad para poder trabajar.

Fuimos siempre con la aspiración de trabajar con líderes en cada uno de los sectores, como es el ejemplo de los ascensores inteligentes, de llamada anticipada, lo último en tecnología. Hoy en día, yo tengo que viajar una vez a la semana a Lima a reunirme con ellos, a estar presionando, porque ellos no encuentran gente que enviar; tener un proyecto en Arequipa versus 14 proyectos en Lima para instalar ascensores es una locura.

En el tema de vidrios y paneles de aluminio, existen dos líderes; nos fuimos por Furukawa. Para instalar los paneles, tuvimos millones de problemas. De repente, veo que se para la obra y Furukawa me dice “no tengo gente y los dos técnicos que tengo los tengo que traer a Lima”.

Existe una normativa especial para la construcción de altura. Cuando la constructora JE pasó del piso 10, tuvo que traer obreros desde Lima para trabajar en esas alturas. Pero su gente no podía trabajar aquí en Arequipa y eso nos ha retrasado bastante este año.

Hoy día, no hay proveedores para las cocinas del hotel, para hacer las escaleras del hotel, para hacer las bandas de seguridad para limpieza de los vidrios de la altura de estos edificios. Tenemos que estar llamando a Lima, cotizando en Lima. Eso implica sobrecostos, sobretiempos.

Hay una deficiencia de proveedores que hay que cubrir. Tenemos que trabajar todos los empresarios por eso.

¿Qué líneas de negocio está manejando Quimera Holding Group?
Tenemos cuatro líneas, que son la de medio ambiente, la de servicios, la hotelera y la inmobiliaria. Ahora estamos iniciando dos más: Quimera Renta y Quimera Clubes.

En cuanto culminen el City Center, ¿qué proyectos siguen?
En Quimera Inmobiliaria tenemos dos proyectos en La Joya, que están caminando muy bien; una urbanización privada para casas en Umacollo llamada Quinta Palermo: tenemos Villa Encanto, que es toda una ciudad satélite en Chiguata; y estamos en Ilo donde ya salió el proyecto Valle de los Olivos; y, en noviembre, debemos estar lanzando un nuevo proyecto, denominado Villa Pacocha, para empezar la preventa en enero.

En el Colca, estamos haciendo una urbanización en Yanque –una quinta para casas de montaña–, que se llama Rumipalka, que también está caminando bien.

Y, a la par, estamos lanzando dos nuevos proyectos: Quimera Renta y Quimera Clubes. Quimera Renta es el tema de almacenes. Ya tenemos tres ubicaciones en la ciudad, donde vamos a salir con proyectos de alquiler de almacenes y algo de comercio. Para fines de año, debemos estar sacando Quimera Clubes, que es un tema de entretenimiento deportivo-social, dentro de la ciudad de Arequipa. Por las investigaciones de mercado que hemos trabajado, vemos que el tema entretenimiento y deporte es una necesitad muy fuerte en la ciudad, y existe una oferta muy limitada al respecto. Avanzamos este tema en el 2012 y 2013, y lo paramos todo por el tema del City Center, pero este año lo hemos retomando.

Entiendo que van a construir 360 departamentos en los terrenos cercanos al City Center.
La tercera etapa del City Center consta de dos edificios posteriores para 360 departamentos, con el objetivo de cubrir las necesidades de demanda residencial, cada vez más sofisticada, que tendrá Arequipa en los próximos años.

Publicado en Mercados & Regiones número 3, octubre de 2014

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