Déficit habitacional de Arequipa

Desde hace algunos años, hemos visto cómo la ciudad de Arequipa ha sido protagonista de un impresionante –dantesco, me atrevería a decir– desarrollo habitacional, originado, en gran medida, por las clases emergentes. Sin embargo, la mayoría de pobladores de menores recursos todavía viven arrinconados en la periferia de la ciudad y, casi siempre, en condiciones muy lejanas a las comodidades con las que cuenta la médula urbana.

Aunque el juicio común categorizaría a dichas viviendas como no adecuadas para la habitación de personas, lo cierto es que la metodología utilizada para determinar la condición habitacional de una vivienda en la región y el país –y, por lo tanto, el déficit habitacional en general– está, aparentemente, sesgada. Lo que sigue es una breve crítica exploratoria del porqué.

En el 2007, el déficit habitacional a nivel nacional llegó a 1.86 millones de viviendas, mientras que en Arequipa llegó a 86,187; estas estimaciones se realizaron sobre la base del Censo Nacional de Población y Vivienda del 2007, el cual identificó dicho déficit cuantitativo según el número de viviendas categorizadas como “adecuadas” para la habitación humana en comparación con el número de hogares registrados. Las estimaciones

también consideraron un déficit cualitativo, de cálculo algo más complicado, en el cual salta a la vista que, según esta metodología, los requisitos para que una vivienda sea considerada como “adecuada” son bastante laxos. Por ejemplo, una vivienda con pisos de tierra, paredes de adobe, tapia o madera, con hasta tres personas durmiendo en una misma habitación, y con sólo uno de los servicios básicos de luz, agua o desagüe es considerada como “adecuada” –y no entra al cálculo del déficit–. Lo cierto es que, así como con las estimaciones de los niveles de pobreza en el Perú, debemos pisar tierra y sincerar la apreciación de la situación real de las viviendas de nuestro país.

Las estimaciones de déficit habitacional realizados sobre la base de la Encuesta Nacional de Hogares del año 2013 (Enaho-2013) perpetúan el espejismo y maquillan la realidad. Según estos resultados, en la región, el déficit habría disminuido a 78,970 viviendas, mientras que el total de viviendas consideradas aptas es de 344,122. El déficit equivaldría a un 18.7% de la demanda de viviendas en la región.

Los resultados –aún sin considerar posibles problemas metodológicos– son indicativos de un profundo vacío de viviendas adecuadas, sobre todo para los niveles socioeconómicos más bajos. En este sentido, Milton Von Hesse, ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento, ha propuesto elevar la densificación de nuevas zonas urbanas y, en línea con ello, el gerente general del Fondo Mivivienda, Gerardo Freiberg, anunció que en Arequipa existen 68.1 hectáreas de propiedad estatal disponibles para este propósito, las que se espera serán puestas a disposición para proyectos privados. Estos terrenos forman parte de las 524.9 hectáreas disponibles para los mismos fines a nivel nacional.

Sin embargo, la inversión en proyectos inmobiliarios en el sur del país resulta truncada debido a mayores trabas burocráticas, en comparación con el norte del país. Reflejo de ello es que las licencias de construcción en la región demoran, en promedio, seis meses, lo cual es bastante mayor al promedio de ciudades como Piura, donde las licencias se llegan a otorgar en el momento para construcciones unifamiliares de menos de 120 metros cuadrados y en 15 días para construcciones multifamiliares de más de 120 metros cuadrados. En consecuencia, según Freiberg, en los últimos años se habrían dejado de construir aproximadamente 16,000 viviendas en Arequipa.

Conversando con algunos actores importantes del sector inmobiliario, hemos constatado el malestar que predomina en el mercado, producto de la larga espera por dichas licencias, lo que finalmente genera informalidad en el sector, tanto para obras de mejora de viviendas como para construcciones completas –muchas de las cuales se inician sin contar con los permisos de construcción respectivos–.

Finalmente, otro agravante del déficit habitacional, sobre todo para los niveles socioeconómicos más bajos, es la aún deficiente dotación de servicios básicos en los conos y periferias de las ciudades del país, lo que obstaculiza la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios en dichas zonas. De acuerdo con Rossana Arnaiz, gerente general de Valora Desarrollos Inmobiliarios, la velocidad de construcción de nuevas viviendas a nivel nacional no podrá superar las 30,000 unidades anuales y, si consideramos que el crecimiento anual de nuevos hogares en el Perú es de 60,000, la brecha en el déficit se estaría incrementando cada año –y no lo contrario, como sugerirían los resultados de la Enaho 2013–. Adicionalmente, la situación de la oferta nacional es endeble si se compara nuestra velocidad de construcción a las 100,000 y 120,000 viviendas construidas cada año en Chile y Colombia, respectivamente.

En conclusión, puede entenderse que los resultados del déficit de vivienda sobre la base de la Enaho 2013 dan cuenta de una brecha entre el número de viviendas adecuadas y la demanda efectiva; es más, si nos basamos únicamente en el indicador de “vivienda adecuada”, se estarían generando sesgos considerables, subestimando la demanda real de viviendas.

Publicado en Mercados & Regiones número 4, diciembre de 2014

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