El match entre oferta y demanda de viviendas en Arequipa

La oferta de viviendas en la ciudad de Arequipa ha venido acompañando el crecimiento de la demanda en los últimos años. 

Constructoras e inmobiliarias han apostado por el desarrollo de proyectos en la ciudad, ofertando conjuntamente, según datos de Capeco, un total de 1,877 departamentos a enero de 2014, con un precio promedio de US$ 128,129 y un área promedio de 116 metros cuadrados.

Esta oferta podría seguir creciendo, considerando que la demanda efectiva en la ciudad rondaría las 25,000 viviendas, según estimaciones de Capeco y de Aurum Consultoría y Mercado; tanto es así, que algunas importantes constructoras e inmobiliarias limeñas anunciaron en los primeros meses del año su ingreso, con proyectos de gran tamaño, a la Ciudad Blanca. No obstante, en el corto plazo, la aparente contracción de la demanda ha reducido drásticamente la velocidad de ventas de algunos proyectos.

¿La demanda de corto plazo realmente se ha reducido?
Según un estudio inmobiliario de Aurum Consultoría y Mercado, en los meses de marzo, abril y mayo de 2014, 20 de los principales proyectos de departamentos de la ciudad, enfocados principalmente en los niveles socioeconómicos (NSE) altos, que conjuntamente representan un tercio de la oferta total, vendieron 118 departamentos. Esta cifra se traduce en una velocidad de venta mensual en el trimestre de 39 departamentos. Considerando la oferta inicial de los 20 proyectos, a inicios de marzo, de 734 departamentos, la absorción mensual en el trimestre fue de 5.31%, es decir, solo se vendió 5.31% de la oferta en cada mes. En otras palabras, se requerirían cerca de 20 meses para vender todos los departamentos disponibles de esos 20 proyectos, si la velocidad de ventas se mantuviera sin variaciones.

Otro estudio, desarrollado a finales del año pasado, encontró que 14 de los más grandes proyectos de departamentos de la ciudad, enfocados en los distintos NSE, cuya oferta representaba aproximadamente el 80% de la oferta total, vendieron, entre julio y septiembre de 2013, 199 departamentos. Esto se traduce en una velocidad de ventas trimestral de 66 departamentos, pero en una absorción de 3.93%, menor a la registrada en la medición de 2014.

Si bien no se trata de resultados estrictamente comparables, porque algunos proyectos se incluían solo en una de las dos muestras, estas cifras sugieren que, hasta mayo de 2014, la demanda total no se habría contraído. No obstante, algunos proyectos, analizados en ambos estudios, sí tuvieron una reducción drástica en sus ventas en los primeros meses del año, en comparación con el año pasado. ¿Tal vez no se adecuaron a las nuevas necesidades de la demanda? Los precios promedio de los departamentos ofertados entre marzo y mayo de 2014, en los 20 proyectos considerados, se ubican entre S/. 110,000 y S/. 1 millón 163,000 –por supuesto, los departamentos con precios cercanos a los límites superior e inferior son pocos en comparación con la oferta total–. La mayor parte de la oferta se ubica de S/. 200,000 a S/. 400,000, un precio accesible para buena parte de los segmentos altos con interés en una vivienda.

Los 118 departamentos vendidos entre marzo y mayo de 2013, de los 20 proyectos analizados, representan ventas totales por aproximadamente S/. 43 millones, con un precio promedio de S/. 3,206 por metro cuadrado, precio enfocado en niveles socioeconómicos con altos ingresos.

Por otro lado, los proyectos de oficinas en la ciudad de Arequipa, si bien a un ritmo bastante menor que los proyectos de vivienda, también han mostrado un dinamismo importante. Los más relevantes son Nasya II, ya terminado; Quimera City Center, a punto de completar el casco gris; y Alquimia, en cierre de terreno. Los precios de estos proyectos oscilan entre los S/. 4,400 y los S/. 5,400 por metro cuadrado; entre los tres aportarán, una vez terminados y operativos, alrededor de 36,600 metros cuadrados a la oferta de la ciudad, la cual asciende actualmente a cerca de 18,000 metros cuadrados, entre edificios, centros comerciales con oferta de oficinas, complejos de menor tamaño, etc. Cabe destacar que al menos tres constructoras más, una de Arequipa y dos de Lima, cuyos nombres deben quedar en reserva, tienen intenciones de iniciar proyectos de oficinas en la Ciudad Blanca.

Publicado en Mercados & Regiones número 2, agosto de 2014

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