Villaclub: “El sector inmobiliario no se ha estancado”

“Villaclub S.A. (ex Paz Centenario Global) es una empresa constituida en el Perú a fines del año 2008. El accionariado está conformado por dos socios: Paz Centenario S.A. (66.6%) y Global Investment (33.3%). La empresa se dedica al desarrollo –habilitación urbana– y comercialización de casas dirigidas al segmento B- y C”, explica Henry Ackermann. El gerente de administración y finanzas de Villaclub continúa: “Iniciamos ventas en el año 2009 y, desde entonces, hemos superado las expectativas todos los años, hasta el 2013; el 2014 ha sido un año con menor ritmo de ventas”

ENTREVISTA A HENRY ACKERMANN GARCÍA, GERENTE DE ADMINISTRACIÓN Y FINANZAS DE VILLACLUB

¿Qué pasó en el 2014 y cuáles son sus perspectivas para el 2015?
El 2014 ha sido un año difícil para el sector inmobiliario, principalmente por las siguientes razones:
•La economía finalmente se desaceleró, lo cual afectó de manera directa la demanda.
•Los precios de los terrenos se mantienen en niveles altísimos; por otro lado, es muy difícil encontrar terrenos saneados y con factibilidades.
•La banca ha sufrido una “pérdida de apetito” por colocar créditos hipotecarios, debido al incremento generalizado en la morosidad; hoy es más difícil acceder a un financiamiento para vivienda y esto también ha afectado directamente la demanda.

No obstante, para este año, esperamos tener un crecimiento en ventas de no menos del 20% respecto al 2014; es decir, esperamos un repunte del mercado, aunque aún no a niveles del 2013.

Ustedes se han enfocado mayormente en los segmentos B- y C. ¿Cómo les ha resultado esta estrategia?
Hasta el año 2013, no había problemas con estos segmentos, ya que podían acceder a financiamiento sin problemas. Pero, a partir del último trimestre de 2013, los bancos se han puesto más exigentes con la aprobación de créditos hipotecarios; el problema es que en estos niveles socioeconómicos predomina cierta informalidad en cuanto a ingresos, y esto complica el acceso a financiamiento y, por ende, la demanda.

El 2014 ha sido un año complicado para el rubro inmobiliario, pero se espera un repunte para el año 2015; en general, ¿qué podemos esperar de la cantidad de unidades a venderse y de los niveles de precios de viviendas para los sectores C y D?

En el 2014 los precios de las viviendas se han detenido, lo cual es bueno y malo para el usuario: bueno para el que compra y malo para el que quiere vender su vivienda. Aun así, no vemos que el sector inmobiliario se haya estancado en el 2014; según el BCR, la colocación de créditos hipotecarios ha aumentado a un ritmo de 13% anual, aunque se trata de un ritmo bastante inferior al alcanzado en el 2013, que fue de 20%. Como dato adicional, según la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), en el 2014 se han vendido en Lima 17,000 viviendas, versus 23,000 unidades vendidas en el 2013. Es decir, claramente se ha visto un menor ritmo que en el 2013, pero muy lejos de un estancamiento.

En este sentido, para el 2015 vemos un ligero repunte en precios, entre 5% y 10%, y un crecimiento en ventas a partir del segundo semestre. Esto último va a depender de la velocidad de absorción del stock de casas dejadas de vender en el 2014, de las medidas que tome el Gobierno respecto del manejo de los programas de subsidio, como Mi Vivienda, y del apetito que puedan tener los bancos para su colocación. Haber eliminado el bono al buen pagador para el tramo de 50 a 70 UIT y haber bajado el bono para el primer tramo (de hasta 50 UIT) obviamente desincentiva la compra. Sin embargo, no creemos que sea buen momento para postergar la decisión de compra, ya que no vemos que los precios vayan a bajar, y, sin embargo, las tasas ya empezaron a hacerlo, gracias a la disminución del encaje, priorizando los créditos en soles.

¿Cuál es su estrategia para el año 2015?
Nosotros tenemos una oferta diferenciada, que es capaz de ser absorbida en mercados de alta rotación; contamos con más de veinte modelos de casa, diferentes plazos de fraccionamiento de la cuota inicial, flexibilidad para escoger el modelo deseado y en la ubicación deseada, entre otras características.

¿Qué opciones de financiamiento utilizan mayormente? ¿Consideran alguna alternativa a bancos?
Mayormente utilizamos la banca tradicional para nuestro financiamiento; no trabajamos con fondos de inversión, por el costo del capital que esto implica. Aún existe mucho diferencial entre las tasas que ofrece la banca y los costos de un fondo de inversión, aunque, si lo que uno busca es aumentar el capital, estos últimos son una muy buena alternativa. En todo caso, mediante la banca tradicional, el costo de financiamiento para proyectos futuros va a depender de las zonas de desarrollo; existen algunas zonas un poco saturadas y otras con mucho potencial de crecimiento aún, algo que tendrán en cuenta no solo las empresas inmobiliarias, sino también los bancos.

¿Dónde es más rentable invertir ahora, en Lima o en otras ciudades?
Depende del producto y de la disponibilidad de tierras que uno tenga. El déficit de vivienda en provincias genera una oportunidad de negocio muy interesante, pero el precio de venta promedio que el mercado puede absorber es relativamente bajo, lo que, en general, hace poco atractivas las inversiones en provincias. Por otro lado, el sur –Arequipa, propiamente dicho– es un mercado muy atractivo, donde la limitante es la poca disponibilidad de tierras –hectáreas– con zonificación y a precios que permitan hacer un desarrollo masivo para el segmento medio. Lima es un mercado de alta rotación, pero con otros problemas, como la complejidad de trámites –cambio de zonificación, por ejemplo–; servicios de agua y desagüe limitados; la dificultad para encontrar paños de tierra grandes, saneados y que no estén muy alejados del casco urbano, entre otros. Todo esto hace difícil el normal desarrollo de los proyectos. Estos son temas pendientes importantes en la agenda inmobiliaria.

¿Qué función adicional debería desempeñar el sistema financiero peruano para ayudar a dinamizar el sector inmobiliario?
El sistema financiero ya representa un papel importante en el financiamiento a segmentos medios, gracias a la existencia de programas como Mi Vivienda y el Plan Ahorro. Es decir, clientes que no tienen ingresos formales sustentables pueden acceder a un crédito hipotecario demostrando que tienen la capacidad de pagar durante 6 a 12 meses el equivalente a la cuota hipotecaria.

Es importante que sea más bien el Estado quien tome una mayor participación en el dinamismo de la colocación de los créditos hipotecarios, debido al incremento en la morosidad que se ha presentado en los últimos meses y que ha vuelto poco atractivo para los bancos el colocar préstamos en estos segmentos. Hoy en día, el riesgo y la rentabilidad no están muy bien balanceados, y ese ha sido uno de los principales factores que han influido en la desaceleración del año pasado.

Publicado en Mercados & Regiones número 5, febrero de 2015

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