Colliers: “Vemos una franca recuperación del sector inmobiliario”

Se ve una franca recuperación del sector inmobiliario frente a la tendencia negativa de la economía entre 2016 y 2017, impulsada por el mercado corporativo y la oferta residencial además de importantes anuncios en el sector retail y hotelero en provincias.

ENTREVISTA A DANIEL REYES,

CONSULTOR SENIOR DE CONSULTORÍA Y SOLUCIONES CORPORATIVAS EN COLLIERS INTERNATIONAL

¿Cómo ha ido madurando el mercado inmobiliario corporativo de Arequipa en los últimos cinco años y cómo se compara con otras regiones?

Si bien el mercado corporativo en Arequipa tuvo un hito importante hace algunos años con la iniciativa de Quimera y el proyecto City Center, creo que aún se encuentra en franco desarrollo en la medida que la demanda vaya creciendo de la mano con el crecimiento de la economía en la región. Podríamos decir que Arequipa es “minero-dependiente”, con alrededor de seis proyectos que mueven la economía en todo el sur del Perú.

En ese sentido, Arequipa debe estar preparada para aportar tierra municipalmente viable y financieramente rentable para los desarrolladores inmobiliarios, debo señalar que gran parte del despegue inmobiliario de Arequipa se basará momentáneamente en la oferta residencial, debido a que la demanda por vivienda asciende a 80,000 unidades, según el Ministerio de Vivienda. Los distritos más atractivos para proyectos Mivivienda son Cerro Colorado, Cayma, Cercado, Sachaca y Socabaya. Esta demanda está creciendo y se renueva todos los años. No obstante, el factor clave en este momento es la capacidad del mercado en renovar la confianza en medio del reciente ruido político por temas ligados a la corrupción.

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¿Qué está pasando en las regiones?

Las ventas en centros comerciales mostraron un incremento del 9.4% con respecto al 2016; además, se creció en área arrendable y en número de visitantes al mes.

Esto deberíamos confrontarlo con que el retail sea el mercado más amenazado con el e-commerce. Aun así, los retailers están respondiendo, transformando sus modelos de venta y ofreciendo más espacios para el entretenimiento, zonas de coworking, etc. Fuera de la capital, podemos mencionar los ingresos de Parque Arauco en Huaral con MegaPlaza, así como las renovaciones en Parque Lambramani en Arequipa o la ampliación de El Quinde en Cajamarca. Otro jugador del mercado es Inretail. Si bien en el 2016 y 2017 postergó su desarrollo en el norte por el fenómeno de El Niño Costero, finalmente inició operaciones en Chimbote con un Real Plaza para el que realizó una inversión aproximada de US$ 9 millones.

El desarrollo hotelero se ha convertido en otra actividad a tener en cuenta. Se prevé una inversión de más de US$ 3,000 millones al 2021 para cubrir la demanda del turismo receptivo y corporativo. Esta inversión corresponderá en un 60% a proyectos en Lima y un 40% a provincias. El principal obstáculo es la “permisología” y, en algunos casos, también se presentan vacíos legales en la compatibilidad de uso de los terrenos. Solo en Arequipa, actualmente hay tres Casa Andina en el centro de la ciudad. Esto habla muy bien de la calidad de la demanda. Y se alistan para llegar cadenas como Accor y sus marcas económicas —Ibis—; Costa del Sol Wyndham, que abrirá un hotel de cuatro estrellas de 144 habitaciones; GHL, con El Sonesta, etc. Iquitos también se prepara para aumentar su oferta, con un Double Tree Hilton, en lo que era el Hotel El Dorado, y un Casa Andina Standard. Gran parte de estos desarrollos se realizan con inversión local, de manera que las cadenas quedan, o bien administrando el hotel mediante un contrato de gestión, o abonando algún tipo de renta o alquiler variable al inversor.

Arequipa se ha quedado sin espacio para la industria. Algunas empresas se han mudado a La Joya. ¿Cuál es su
opinión sobre esta zona?

Como en toda ciudad que crece, los espacios industriales siempre son empujados hacia afuera. Los desarrollos
industriales deben tomar en cuenta factores como la cercanía a sus mercados meta, la cercanía a sus materias primas, la disponibilidad de mano de obra calificada, transporte con infraestructura vial adecuada, hasta incluso ventajas impositivas, pero sobre todo disponibilidad de terrenos a valores por metro cuadrado competitivos.

En el distrito de La Joya, no solo podemos encontrar precios de terrenos competitivos, sino otros elementos que agregan valor, como el gas natural distribuido por Fenosa, que ya está presente y tendiendo tuberías. En esta zona ya se han instalado empresas como MolyCop, Ferrreyros y Joy Global. La tendencia es a incrementar el número de empresas, conforme se vaya culminando la construcción de la autopista Arequipa – La Joya.

En las zonas consideradas como expansión industrial, siempre será necesario contar con la zonificación adecuada. Los valores por metro cuadrado varían según proximidad a la carretera y factibilidad de servicios, además de la distinción entre terrenos saneados, inscritos en Registros Públicos o los que se encuentran en vías de regularización. En este momento, los valores pueden oscilar entre US$ 30 y $ 40 por metro cuadrado en las zonas más cercanas a La Repartición.

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¿Cómo va el apetito por invertir fuera de Lima?

El interés por invertir fuera de Lima siempre dependerá de los estudios sociodemográficos y de demanda inherentes a la actividad a desarrollar. En ese se sentido, Trujillo, Piura, Chiclayo y Arequipa van a seguir siendo las ciudades más importantes para los desarrolladores de vivienda, mientras que la selva seguirá siendo un terreno poco explorado para el desarrollo residencial, por la escasez de mano de obra calificada y porque el traslado de materiales  incrementa los costos.

En cuanto al desarrollo de la actividad comercial fuera de la capital, en los dos últimos años se ha invertido en
ampliaciones de centros comerciales o renovaciones de los mismos con pocas aperturas; sin embargo, un escenario donde el consumo, como parte de la demanda interna de la economía, va creciendo permitirá que los
desarrolladores de centros comerciales continúen con sus proyectos postergados fuera de Lima.

Tal es el caso de Falabella, con su proyecto de Mall Plaza en Cusco, y el grupo Ripley, con lo que será un hito en la región Loreto, el proyecto de Mall Aventura Plaza en Iquitos. Otro no menos importante desarrollo del retail se vive en las calles, en las avenidas o corredores comerciales, con la presencia cada vez más recurrente de las tiendas de conveniencia, que se han convertido en uno de los formatos comerciales más emergentes del retail minorista y están cambiando el comportamiento del consumidor.

Tenemos a Tambo+, con más de 200 tiendas en Lima, y se espera su arribo a provincias para el 2019. Otro jugador importante es el Grupo Romero, que, tras la adquisición de Pecsa, ha acumulado cerca de 150 tiendas de conveniencia entre Tiendas Listo y Tiendas Viva.

No podemos dejar de mencionar a Intercorp, que se encuentra consolidando sus proyectos de colegios, con Innova School, y el de clínicas, que empezará principalmente en Lima.