Edifica: fondos inmobiliarios para inversionistas retail

“El fondo Edifica es un fondo de desarrollo inmobiliario que invierte en el equity de los proyectos de Edifica”, explica Martín Bedoya. “La primera versión se llamaba Fondo Edifica y era administrada por Popular SAFI. La segunda fue Fondo Edifica Advanced, administrado por AdCap; este fondo invirtió en cinco proyectos. Ahora estamos corriendo
la tercera versión, Fondo Edifica Core, administrada por nuestra propia SAFI, Core Capital. Y tenemos una nueva versión, Fondo Edifica Core Renta Fija. A diferencia del Fondo Edifica Core de desarrollo —que invierte en el equity del proyecto, a través de bonos cuyo retorno depende de cómo le vaya al proyecto—, este nuevo fondo invierte en bonos a tasa fija y con prelación versus el otro fondo; es un fondo más seguro pero con un retorno más bajo”.

¿Los fondos están dirigidos a un público retail o a inversionistas institucionales?

En nuestro caso, solo retail. No hay muchos fondos en el país que tengan inversionistas con los tickets que nosotros aceptamos. Por ejemplo, en Edifica Core Renta Fija, el ticket mínimo es US$ 25,000.

¿Cuáles son los rendimientos históricos de los fondos?

El Fondo Edifica, la primera versión, invirtió en tres proyectos, con un rendimiento de aproximadamente 12% en soles —bastante bueno, ya que el fondo se levantó en abril del 2013 y terminó en el 2016, los años malos del mercado inmobiliario—. En el Fondo Edifica Advanced, dimos la opción de invertir tanto en soles como en dólares; aún falta concluir dos de los cinco proyectos, pero proyectamos un rendimiento de 14% en dólares y  aproximadamente 17% en soles. Para la tercera versión del fondo, estamos levantando capital; se ha invertido en cuatro proyectos y se espera invertir en dos más. Se prevé un rendimiento de alrededor de 15% en dólares y un par de puntos más en soles.

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¿Qué debería tener en cuenta alguien interesado en invertir en fondos inmobiliarios?

Lo principal es concentrarse en los fundamentos, que, en el mercado peruano, son súper positivos: existe una demanda insatisfecha muy grande y un importante bono demográfico —la gente que va a comprar departamentos en los próximos años ya existe—.

Dicho esto, el mercado inmobiliario no está libre de ciclicidad y es difícil ver cuándo va a acelerarse o frenarse, por lo que recomendamos invertir con un horizonte largo o mediano, de por lo menos cuatro o cinco años; nuestros fondos tienen un horizonte de cuatro años. Lo que aconsejamos a nuestros clientes es invertir incluso en dos versiones del fondo, de manera que estén presentes en todo el ciclo del mercado.

Lo otro muy importante es escoger la inmobiliaria con la que se invierte. Hay muchos jugadores pequeños y con poca experiencia, con más dificultad para soportar cuando el mercado se complica. Nosotros, incluso en años
complicados, pudimos entregar un retorno de 12%, por las ventajas competivas que hemos logrado obtener y porque hemos escogido un segmento muy saludable, que se sustenta en un cambio de tendencia poblacional: los millennials se independizan y van a vivir solos antes, y las familias se vuelven más pequeñas —y, por ende, también los tamaños de las viviendas—.

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¿Cómo se está financiando el proyecto Home en Arequipa?

Ha sido financiado por nosotros y el socio local en la parte del equity; no requeríamos de un fondo Edifica. El resto del financiamiento la trabajamos con un banco y una línea de crédito, pero la mayor parte se financia con preventa y venta durante la construcción.

¿Cuáles son las expectativas de Edifica en los próximos 10 años?

Hemos creado tres empresas para servir mejor a los inversionistas. Primero, la SAFI y, en segundo lugar, estamos creando otra empresa para que gestione a los inversionistas. Además, hemos creado una tercera empresa, que administra los departamentos que los inversionistas compran, ayudándolos a gestionar el alquiler. Esperamos que Edifica continúe creciendo a un ritmo de entre 10% y 20% al año, y aprovechar los fundamentos para que las nuevas empresas crezcan más aceleradamente.

¿Estarían dispuestos a invertir en proyectos de construcción no relacionados con Edifica?

Parte de la estragia de crear nuestra propia SAFI es llevar nuestro know-how a otras empresas del mercado
inmobiliario. Por el momento, solo tenemos fondos de Edifica operativos, pero estamos trabajando en crear un par
de fondos que inviertan en otras inmobiliarias.

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