Arquimia: “Entramos en diferentes mercados: oficinas, retail y vivienda”

Entrevista a Rafael Simpson, managing partner de Arquimia

¿Qué es Arquimia?

Arquimia es una compañía de gestión de proyectos que administra y gesta ideas, analiza mercados y determina estrategias de inversión, determina oportunidades en mercados apropiados y, como resultado de eso, busca inversiones que consideramos son las mejores dentro de los rubros en los que queremos invertir.

Los accionistas de Arquimia somos un fondo de inversiones y mi persona. El modelo tradicional de participar en el mercado inmobiliario es asociarse con muchos desarrolladores que invierten en determinado proyecto, el cual el socio operador gesta. El fondo siempre permanece en la gestión en segundo plano y le puede ir muy bien o no, dependiendo de las capacidades del gestor.

Arquimia es el resultado de una idea de que el fondo tenga la gestión más cercana: TC Latam decidió tener un gestor, de manera que conjugamos intereses y formamos Arquimia. Entonces, es una sociedad entre el fondo y quien te habla, gerente general de Arquimia. Tenemos un equipo de gerencia y un equipo de gestión. Como modelo de gestión, el fondo está muy cerca, a través de la inmobiliaria del cual es accionista. Esto cambia el paradigma de tener un socio y un operador. Aquí ya no hay un socio y operadores. El fondo participa en las decisiones del gestor.

¿Qué operaciones están teniendo en Perú, actualmente?

Fundamos Arquimia en abril del 2017. La primera operación fue el rescate de “Villa in El Polo”. Era un proyecto de 950 viviendas en Monterrico en lo que era una de las canchas de polo. Habían vendido 200 viviendas y tenían dos años y medio de retraso en la entrega. Era una situación financiera y comercialmente compleja, porque tienes a 200 personas disgustadas y preocupadas de que no se les entregaban las viviendas hacía un número de años. Habían vendido hasta la segunda etapa de las viviendas, la construcción estaba parada hace dos años y no iba a iniciarse, ya estaba en liquidación.

Hicimos los análisis pertinentes y conversamos con los propios clientes. Había gente muy consternada, porque habían hecho la inversión de su vida, no iban a contar con su propiedad y contaban con una hipoteca. Era una situación compleja y, en situaciones complejas, hay oportunidades. Se conjugaron los intereses del banco, los nuestros y los de los clientes. Compramos este proyecto e iniciamos operaciones. Hoy en día, ya está entregada la primera y segunda etapa; los 200 clientes están contentos con su vivienda y las áreas comunes. Llegamos a entregarles lo que se les había prometido originalmente.

Ese fue un primer proyecto y fue difícil. Nuestro modelo de negocio no contempla construir —nosotros contratamos la construcción—, pero la primera etapa debíamos entregarla relativamente rápido y era incierto lo que encontraríamos que pudiera ser un motivo de conflicto con cualquier constructor, así que lo hicimos nosotros internamente. Encontramos muchos problemas, pero ante todo problema existe una solución y resultó todo según lo esperado. Para la segunda etapa, donde no había nada construido, nos pusimos de acuerdo con un constructor; lo hizo y entregamos la construcción.

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¿Cómo llegaron a Arequipa?

Nuestro ámbito de operación era Lima y otras ciudades, pero en Arequipa ya se contaba con dos proyectos. El dueño de los proyectos es TC Latam, en su totalidad; no es Quimera, ni Dinamia. Ellos son el partner operador, mas no aportaron capital al proyecto; el dueño del proyecto siempre fue el fondo. Ellos deciden trasladarnos la gestión y viene siendo todo un reto.

Uno de los proyectos es un centro comercial, La Estación, cuyo modelo de negocio se concibió como uno de venta. Sin embargo, en los modelos de negocio tradicionales, no se vende un centro comercial; por estrategia, uno debe poder controlar el mix de ofertas que tiene ahí. Si lo vendes, pierdes el control. Hoy tenemos un porcentaje vendido. El centro comercial está casi construido, pero hemos hecho unas modificaciones con el propósito de darle una mejor experiencia al usuario final y mayores oportunidades a los locatarios. Este nuevo concepto concentra un retail moderno y, además, un retail tradicional, así como otras amenidades. Estamos conversando con un operador con experiencia en retail tradicional.

¿Qué tipos de proyectos están buscando en Arequipa?

Somos una inmobiliaria que actúa en varios mercados. El primero es el mercado de venta de activos; podemos vender viviendas, oficinas o comercio. Por otro lado, tienes un mercado de explotación de activos: uno es el dueño del activo y lo alquila. Para oficinas y comercio, es mejor tener el activo y arrendarlo; por el contrario, la vivienda es mejor para venta, salvo productos como viviendas estudiantiles o para adultos de la tercera edad. Arquimia ingresa tanto al esquema de explotación de activos como al de venta de activos y, dentro de ello, entramos en mercados de oficinas, retail y vivienda.

En el aspecto industrial, lo ideal sería un modelo de negocios con explotación de activos, pero aún no tenemos un proyecto porque el desarrollo industrial requiere de tierra muy económica. Es difícil ingresar en este momento en ese rubro, salvo comprar unos almacenes de algún operador logístico, hacer la inversión y alquilarlo. Estamos un poco tarde para el desarrollo de tierra industrial tanto en Lima como en Arequipa, quizás si podamos hacerlo en alguna otra ciudad.

Actuamos en los cuatro mercados: industrial, oficinas, comercial y viviendas. Dentro de ello, Arequipa es una plaza donde las oficinas solían tener muy poco desarrollo formal. Las ciudades van migrando de la casa-oficina a la oficina formal, por varias razones: el ordenamiento urbano, el tráfico, facilidades en la operación, etc. Arequipa, hoy, es un reflejo de nuestra capital como estaba en el año 1995, cuando recién se empiezan a hacer los primeros edificios de oficinas; antes de eso, los edificios más nuevos de Lima eran de 1970.

Arequipa está en un momento en donde requiere mucha infraestructura moderna. Ya dio ese paso en el sector retail; tiene muchos centros comerciales. Lo que falta es dar el paso en las oficinas. La Estación responde a una necesidad. Colinda con los terrapuertos; es una ubicación estratégica que genera mucho tráfico natural, ya que transita mucha gente y genera un punto de consumo muy alto.

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Vucetich es un proyecto de tres edificios. Tengo entendido que ya está acabada la primera torre. Ahora están en un proceso de vender las oficinas y capitalizar la inversión. ¿Cómo va este proyecto?

Se había vendido parte de la primera torre. La gestión estaba un poco demorada y teníamos que cumplir con las entregas. Lo primero que hicimos fue reestablecer los plazos, colocarlos en un cronograma y terminar de construirlo para generar confianza. Uno puede prevender una pequeña cantidad, pero el proyecto estaba atrasado con los plazos. Este también fue concebido como un modelo de negocio de venta; sin embargo, una vez que el edificio estuvo terminado, empezamos a arrendar los productos.

La idea que tenemos, para las siguientes torres, ya no es vender sino arrendar; bajo esta modalidad, mantienes el activo bajo administración propia. Entonces, las renovaciones, el mantenimiento y el orden administrativo que requiere el edificio son oportunos; de otra manera, están sujetos a las decisiones de la junta de propietarios. Las empresas importantes prefieren despreocuparse por el mantenimiento; ello significa estar en un edificio que les brinde todas las facilidades.

¿En qué fechas se estima la apertura de estos dos proyectos?

Se tiene previsto abrir La Estación para Fiestas Patrias. El centro comercial va a tener una cadena de cines —Cineplanet—, cuyo contrato ya está firmado. El edificio de oficinas ya se encuentra operando y algunos propietarios ya han empezado a habilitar sus oficinas.

Estamos buscando otras inversiones en Arequipa, evaluando proyectos de vivienda. Pero hay una limitante. Existe hoy una resolución judicial que ha detenido nuevos desarrollos; el Municipio no da las conformidades de obra porque han paralizado los procedimientos administrativos a todas las tierras que fueron incorporadas al plano urbano en 2015. Eso es terrible, dado que, si no te dan la conformidad de obra, se genera un problema de estabilidad jurídica y eso ahuyenta la inversión. Si hubiera la estabilidad jurídica, nosotros tendríamos un proyecto de vivienda. No entiendo como un proyecto puede tener licencia de construcción, pero la Municipalidad no dar la conformidad de obra.

También hacemos vivienda de interés social. Tenemos un proyecto en el Cono Norte de Lima de 1,400 viviendas y un centro comercial. Como estrategia, nos gusta siempre combinar los usos que se dan y que son complementarios. El terreno es de 20,000 m2 , colindante con la Panamericana Norte y muy cerca de Comas. Estamos en plan de inversiones; este año tenemos planeado invertir en nuevas tierras US$ 30 millones.